去年七月，民進黨政府頒布新青安政策，主要針對青年首購房族放寬貸款限制、提供較低利率，讓後者能更容易進入房市。然而這門政策也引起加熱房市與成效不彰等爭議，致使我們必須細究為何此一貌似立意良善的政策竟如此發展，及何謂台灣房市的根本問題。
新青安是什麼？其何處不足？
新青安政策（青年安心成家購屋優惠貸款方案）是民進黨政府在當下高房價時代為年輕人推出的房屋購買貸款計畫，該政策給予青年首購族最高1000萬的貸款額度、2碼的利息補貼、40年的貸款期限與五年的寬限期，以降低青年購屋門檻。
2023年台北市的房價收入比高達20倍[1]，意即一個家庭需要不吃不喝20年才能購買一套普通住宅，而國際上認定的「可負擔」標準僅為3-5倍 。台灣是所謂的「高房價地獄」已為人盡皆知之事實，這麼一看，新青安政策不說是買不起房的根本解方，也應乃無房青年的一大救星?實則不然。
首先很明確的一點，台灣房價就是那麼高，哪買得起?2023年台北市的平均房價每坪約為75萬元，一套30坪的普通住宅總價約為2250萬元。假設年輕人首付20%，需要450萬元，但根據主計處數據，台灣年輕人（25-34歲）的月收入中位數僅約為5.5萬元，在存款能力非常有限的條件下要如期付完剩餘款項、利息及債務仍然難如登天。
再來，自去年第三季新青安上路起，台灣房價指數[2]至今年第二季上漲10％；房價年增率從4％提升到12％之高。更加寬鬆的房屋信貸確實能幫助此時此刻的青年部分降低買房門檻，但隨此消費端提升而拉抬的房價則成為往後進場者更為沉重的負擔[3]。
第三，依據台灣銀行法七十二之二條明訂，銀行辦理「不動產放款總額」，不得超過放款時「所收存款總餘額及金融債券發售額加總」的三成，即所謂放貸上限。新青安上路後，台灣三十九家本土銀行中，今年七月已有十三家水位超過二七%，接近滿水位，導致房貸吃緊[4]。再加上民進黨政府近期祭出提高購屋存款準備率等新一波打房政策，相對抬升貸款成本，以致即便有新青安政策，無房青年要成功拿到貸款也絕非易事[5]。
當然也有一些借新青安政策之便用人頭借款或轉租之個案發生，但財政部也表示過整體青安貸款餘額占整體房貸餘額比率僅9.92%，貸款對象絕大部分為自住需求，與投機炒房不同。與此辯護相應的是，民進黨政府在新一波打房政策中也並未改變新青安的基本實施內涵，可見即便有上述問題存在，台灣統治階級也要以新青安作為幫助青年降低踏入房市門檻的主要措施。
如此一來，現狀相當尷尬，如果相對寬鬆，但依舊不足的房貸是當前政府的核心援助手段，那麼如上所述，新一代無房青年就只會不斷處於擠貸、還債且同時繼續推升房價的惡性循環。最終受惠者也將是享受房價拉升迴圈的既有持房者，而非勞苦青年們，可見新青安絕非充分解方，且在如今房市條件下成為惡化高房價地獄的催化劑。
即便有廉價貸款，基層青年在存款能力非常有限的條件下要如期付完剩餘款項、利息及債務仍然難如登天（圖：東森財經新聞）
路線權衡的結果
一個能有效降低獲取居住權門檻的貸款方案固然不錯，只是不足。無房青年所需要的不僅是能以廉價貸款買到居住權，而是廉價的居住權。
截至2023年，台灣的社會住宅存量僅佔總住宅數的約1-2%，即便政府目標是在2024年達成20萬戶社會住宅，但這也只會使社會住宅佔總存量達到約2.2%，與常見國際標準5-10%的比例仍有很大落差。
可見當前台灣的社會住宅仍有大量推廣空間，但為什麼本國政府卻長久以來未有充分動作，反而以捍衛新青安作為主路線呢？
蔡政府第一任行政院長林全便曾說過，「希望興建社會住宅不要動用公務預算」，更說「能少編就盡量少編」[6]，台灣政府對社會住宅路線相當反感，而原因也顯而易見，廉價社宅之存在會擠壓房市上建商及租戶的利潤，因而政府對社宅的缺乏作為也成為台灣一門不可談及的政經共識，並以無力的打房政策作為補充。
房價高漲、租金負擔、租戶被迫不拿租金補貼，等等病灶的另一面便是建商與食利者的圖利，社會住宅的推進必然會在圖利者的民意阻攔下無法發展，為此政府也只能在不損害房市景氣之基礎上以折衷辦法降低這一代的首購族負擔，推行新青安。
即便廉價貸款路線之結果必然只是飲鴆止渴，房價問題仍會水漲船高，但相較於無房青年的嘆息聲，建商與食利者的視線對於台灣資產階級政府而言還是更有份量許多。
社會住宅在台灣政府眼裡從來不是一門選項（圖：未來城市- 天下雜誌）
泡沫潛藏
然而，新青安背後不僅僅是高房價問題如此簡單，台灣政府需要於去年八月推行此政策還有一項重要原因:房屋成交量的停滯。
自2020年起，台灣房屋成交量已逐漸停止增長，並在2021年末開始正式邁向下降趨勢[7]。2022年下半，台灣二手屋、預售屋、新屋成交量皆開始呈下降趨勢，這是七年以來的頭一遭。
事發原因也很明確，除去房市自然的短期波動循環和政府既有但微弱的打房政策外，由於台灣長期薪資凍漲導致的基層消費力低落也致使新一代青年越來越不願意踏入仍舊凌盛的房市。為此，新青安政策不僅是一種扶貧措施，也是政府鞏固房市的必要之舉。
新青安上路確實大幅帶動了預售屋及二手屋成交量[8]，然而，有兩項現況必須指出：
第一，即便2020年台灣房屋成交量開始疲軟，但哪怕是在2022年的成交量谷底，台灣房價依舊未步入下跌趨勢，一般的供需規則不直接適用台灣房市環境。此一狀況有許多背景原因，例如屯房風氣已蔚為台灣主流投資慣性、台灣利率政策常保溫和調性，及本國政經現況尚未出現明確重大疑慮等，以致即便成交量成長不佳，但價格依舊不減反增。可是這種景氣終究只是出於對前景之樂觀慣性，倘若越來越高的房價將來依舊缺乏相應的成交量支撐，房價長期發展恐怕不容樂觀，因而政府也必須推行新青安。
第二，雪上加霜的是，房屋成交量發展也必須建基於消費力發展，消費力低落的基層群眾不論是為追尋穩定基本居住權，抑或是嘗試於水漲船高的投機房市分一杯羹，背負債務就成了他們擴張消費力的唯一手段，而此一趨勢也在逐漸惡化。
據中央銀行最新一期《金融穩定報告》所述，2023年底家庭部門借款餘額21.25兆元，占GDP比重衝破9成，創十年來新高；借款餘額相對可支配所得總額的倍數升至1.55倍，家庭借款還本付息金額相對可支配所得總額比率也升至48.72%[9]。與此同時，央行公布的消費者貸款餘額也顯示，購置住宅貸款占比就超過8成，而且近年也有逐漸走高的趨勢[10]。由此可見，台灣房市根本是由不斷增長的民間債務所支撐，由一代又一代青年的消費力所透支，而實際可支配所得之於房市金流的佔比卻又越來越低，泡沫確實正在型成。
出路取決於消費力
自此可見，所謂的新青安之亂僅是冰山一角，也反映著整個冰山之相，台灣房價問題自古至今皆脫離不了消費力基礎，如今則隨著長年來的放貸發展使冰山之廬山真面目日漸清悉。
雖然台灣GDP近年成長相對他國而言相當樂觀，以致市場大眾或許依舊認為只要各家戶仍能藉由經濟果實順利償還短期債務，那麼債台高築對房市或總體經濟本身也不會是個真正具威脅性的警訊，然而重點在於這些經濟果實是如何分配的?我們過去便已談過，哪怕台灣GDP已超日韓，我們的基本薪資卻仍不如這兩國，落後的勞權與不公平分配正在嚴重抑制我國基層消費力[11]，倘若將來一日基層所背負債務會隨著債額日漸龐大而面臨普遍違約，台灣房市必然發生海嘯，並嚴重危及總體經濟。
如本文多次重複道，新青安路線無法解決根本問題，而拖延只會使現況更加惡化，今天我們見識擠貸亂象與房價高漲，明天會看到小建商因此拿不到資金而交屋違約，將來則是消費力火苗導致債務地雷爆炸，並使台灣走入中國因房地產泡沫而收入降級和通縮的後路。
這是一項真實的趨勢，當代台灣房市本質必須被變革，基層群眾不該繼續做為背負債務的導火索，而是應當獲得廉價甚至免費的居住。只有當大眾脫離房市的接盤遊戲，才能根治問題。
同樣重要的是，基層消費力必須有所提升，不僅是為了延緩泡沫形成，而是只有當人們不再苦於債台高築，並在創造更多可支配收入的同時將這些錢脫離房市而注入實體經濟，台灣的總體經濟方可有所保障與進步。
廉價信貸也不該作為膨脹權貴資產的工具，在人民為生計而苦勞和負債時，政府應當提供購屋補助金，抑或普遍基本收入和提高基本薪資，直接提振大眾消費力，並讓建商與食利者為此買單[12]。
這項變革任務也要肩負於基層群眾，勞苦大眾必須聯合成獨立的政治力量來對抗建商、食利屋主與不作為的政府才能爭取薪資提升與普遍的社會住宅，並提高屯屋稅與炒房監管措施，將居住權從投機市場奪回，否則你我都將淹死於泡沫當中。
台灣房價問題至今皆脫離不了消費力基礎（圖：MYDAChi）
[1] 資料自「2023年房價所得比台灣全球第16！為何在台20年不吃不喝才能買房？專家曝主因」
[2] 此處是以信義房價指數為指標，去年Q3約為150，今年Q2則升至約165。
[3] 我們需要表明，新青安絕非此時期房價拉升的唯一或核心元凶，這點會在後文繼續解釋。
[4] 而且願意放貸新青安方案的銀行多為公股單位，隨著當前這些公股銀行滿案後，貸款需求大多急促轉至民營銀行，其業務辦理速度難以跟上當前市場需求，從而進一步增加貸款難度。
[5] 這一波打房政策之詳細內容請見此。雖然政府沒有直接拉高基準利率，但存款準備率的提升也相對降低了新台幣流通量，致使銀行會以自行升息、提高借貸信用門檻等手段來彌補成本。
[7] 參考自財經M平方之台灣預售屋及成屋成交量歷史線圖
[8] 同【註7】
[9] 以上數據甚至不包含民間借款，否則家庭負債占GDP比重恐怕早已超過9成。
[10] 資料取自此，應補充道，由於新青安問世帶動的房貸潮，此一數據恐怕將更不樂觀。
[12] 在此同時也須祭出價格管制政策來避免這些權貴將成本轉嫁大眾，正如台灣房屋成交量降低但價格不減反增的原因之一也是在於建商們以生產成本攀高為由而不願降價(相關房價不減反增相關原因可參考此)。